Ya se anunció a principios de año importantes cambios fiscales en materia de vivienda pendientes de materializarse a corto plazo.

El Gobierno ha aprovechado la aprobación del Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal en el último Consejo de Ministros para incluir una modificación que afecta al Impuesto de Patrimonio, al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales-Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). Cambios cuya tramitación ya han comenzado en el parlamento y que llenan de dudas a los expertos fiscales.

Dentro de las medidas estimadas se encuentran:

• La limitación a 1.000 euros de los pagos entre empresarios.
• La finalización de las amnistías fiscales.
• Reducción del límite de deuda con Hacienda.
• Más vigilancia sobre las criptomonedas.

El Ministerio de Hacienda detalla que “dada la elevada litigiosidad existente en la valoración de los bienes y derechos afectados por estos impuestos, se lleva cabo una reforma para dar seguridad jurídica a contribuyentes y administraciones tributarias, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo”.

“En el caso de bienes inmuebles, el valor de referencia del Catastro se convierte en la base imponible de los tributos patrimoniales, de forma objetiva”.

Lo que se traduce en que la base imponible que se utiliza en estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado; es decir, el valor de referencia que establezca la Dirección General del Catastro.

Según el fisco, “en todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario”. Esto significa que se calculará a partir de los precios de las transacciones de los inmuebles y que sean facilitados por los notarios y los registradores.

El Ejecutivo insiste en que los nuevos cálculos se realizarán en base a “unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento”, los expertos tienen dudas sobre cómo va a conseguir la normativa cumplir con todos esos compromisos.

La nueva forma de valoración, pese a basarse en transacciones reales, nunca podrá tener en cuenta las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no.

Recordemos que la Hacienda autonómica ya no tendrá que enviar a un perito a visitar ‘in situ’ cada inmueble vendido, heredado o donado, puesto que la base imponible será el valor de referencia que fije el Catastro. Ello contrasta con la situación actual, en la que los Tribunales exigen una valoración individualizada del inmueble y, en la mayoría de los casos, la visita del perito al inmueble.

 “El Gobierno prefiere cambiar la norma, antes que adecuar sus prácticas a la jurisprudencia de los Tribunales”.

En este sentido, Luis del Amo, secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, recuerda que los cambios fiscales afectarían a la tributación.

Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), por su parte, sostiene que el hecho de fijar un solo valor “permitirá reducir la litigiosidad y aumentar la transparencia, como admite el Gobierno”, aunque no solo ve aspectos positivos.

“Está por ver cómo se va a llegar a esos valores de referencia y si efectivamente las reglas van a ser justas. Se está planteando que la entrada en vigor de esta normativa sea transitoria, pero todo esto requiere un reglamento que desarrolle cómo se va a materializar. Lo ideal sería que los cambios entraran en vigor cuando esté ese reglamento, no antes, y que, de alguna manera, se tenga en cuenta el caso individual de cada inmueble, además de que se consiga un valor ajustado al mercado real”, añade.

Cruzado también pone sobre la mesa que estos cambios van a suponer “un trabajo ingente para el Catastro”, lo que podría provocar un colapso del organismo (que en 2020 cuenta con cerca de 2.260 empleados públicos) y dificultar la consecución del objetivo inicial: que ese valor de referencia se publique con carácter anual para que se ajuste a la evolución del mercado.

Tanto el presidente de los Técnicos de Hacienda como el socio del despacho Ático Jurídico y el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales reconocen que las modificaciones se traducirán en una subida de impuestos en muchos casos. Un alza que se enmarca en los objetivos del Gobierno de recaudar entre 2021 y 2022 cerca de 9.000 millones de euros adicionales a través de la creación de nuevas figuras tributarias (‘tasa Google’) o la subida de otras ya creadas (el IVA de las bebidas azucaradas, Sociedades y previsiblemente el IRPF a las rentas altas). Un ejemplo evidente es en el Impuesto sobre Patrimonio.

En este caso los contribuyentes deben declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. Pero la aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor: el de referencia de Catastro”. Y añade que “este nuevo valor de mercado afectará a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que estarán obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo”.

En esa línea, Luis del Almo cree que “los más perjudicados serán los que tengan inmuebles muy antiguos, cuyo valor catastral será seguramente muy bajo respecto al valor de referencia”. En este caso, insiste el secretario técnico del Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, “incluso pueden verse discriminados”.

Novedades

La nueva normativa dejará al contribuyente en una situación mucho más incómoda que hasta ahora. Y es que ese valor de referencia oficial aprobado por el Catastro se presume cierto, salvo prueba de lo contrario. 

Una vez que entre en vigor, el contribuyente será el encargado de demostrar que el inmueble tiene un valor de mercado inferior al que dice el Catastro. Supone, por tanto, un traspaso de la carga de la prueba, ya que ahora será el contribuyente el que deba probar cuál es el valor real de un inmueble.

Dicha prueba podrá consistir en;

• En la aportación de un acta notarial para acreditar el estado real del inmueble.
• También podrá aportarse un informe pericial, que demuestre que el valor de referencia no se corresponde, con el valor real del inmueble.

En definitiva, estamos ante medios de prueba que tendrán un coste para el contribuyente. 

El presidente de Gestha insiste en que, en caso de que haya discrepancias entre contribuyente-Administración o exista un error, “la única alternativa que va a tener el contribuyente será el recurso”.

Sin olvidar que siempre está la tasación pericial contradictoria para reclamar lo que marcan las autonomías, aunque esto supone un coste para el contribuyente.

También recomienda crear un cauce sencillo para que los contribuyentes puedan, de forma individual, puedan reclamar el valor de referencia de un inmueble sin que exista una operación inmobiliaria de por medio.

Hacienda explica que este nuevo uso del valor de referencia “cuenta con el apoyo de las Comunidades Autónomas de forma unánime y la norma que se presenta es fruto del consenso alcanzado en el Consejo Superior para la Dirección y Coordinación de la Gestión Tributaria, órgano interadministrativo en el que estás representadas las CCAA, junto con el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria”.

Todo apunta a que su implantación será rápida. El Ejecutivo insiste en que todas las autonomías “han manifestado su voluntad de suscribir, de forma inminente, convenios de colaboración con el Estado para la coordinación de actuaciones relativas al valor de referencia”.

Fuentes de Hacienda explican que el Proyecto se hará público de forma inminente. Además, será necesario el desarrollo de un reglamento donde se especifique cómo se va a establecer el valor de referencia, qué tipo de factores de evaluación se incluirán y si se facilitará que el contribuyente recurra.

El Gobierno no descarta que la entrada en vigor definitiva de la normativa,  pueda tardar meses. Los expertos, creen que podría estar operativa durante el primer trimestre de 2021.

La ciudad frente al espejo

Los técnicos debaten cómo las grandes urbes se adaptarán al post virus

Todo empieza y acaba en las pequeñas cosas.

Así lo cree Camilo José Vergara, fotógrafo, documentalista de lo cotidiano, etnógrafo urbano y autor de varios libros y exposiciones.

Durante este periodo de confinamiento light en Nueva York (se permite salir a pasear), Vergara ha seguido haciendo lo de siempre. Colgarse su cámara y visitar otra vez esas esquinas que lleva décadas explorando para dejar constancia de su mutación. 

“¿Por qué las flores son tan importantes estos días. Uno pensaría, siendo ésta una situación de emergencia, que la gente se va a preocupar en otras cuestiones y no de las flores, que están por todas partes”, reflexiona Vergara después de unas semanas de hacer camino por Harlem, el Bronx, Queens o Brooklyn.

“Lo que capta mi curiosidad es lo que está pasando, los detalles, que los junto y observo en que dirección va esto. Quiero documentar la adaptación”, subraya.

Lo que capta mi curiosidad es lo que está pasando, los detalles, que los junto y observo en que dirección va esto. Quiero documentar la adaptación”

Ha visto la evolución del ecosistema en el paréntesis ciudadano. Cómo los trabajadores sanitarios se hicieron sus propios uniformes para protegerse; cómo los establecimientos se han fortificado con mamparas de plástico; cómo los vendedores de fruta en la calle han ampliado sus stocks con mascarillas, guantes y desinfectante para manos; o como muchos de sus vecinos del Upper West Side han desaparecido. “En el edificio de enfrente, uno muy alto, casi no hay luces por la noche y da la sensación de una imagen de fin del mundo”, constata.

“El futuro no me importa. Lo que me atrae es el conjunto de circunstancias. Se está inventando una manera de vivir”, aclara.

A pie de acera, Vergara reflexiona sobre un asunto que la distancia social pone a debate. Su cámara certifica que el coronavirus ha transformado la existencia urbana, aunque sea de manera temporal. La ciudad, en general, ha sido el epicentro del contagio y ahora, con la progresiva vuelta a la normalidad, afronta su destino en la era post pandemia.

La ciudad no ha muerto

No es una defunción” dicen los urbanistas, pero predomina la idea de diversificar

Hay quien se pregunta, incluso, si esta crisis supone la muerte de la ciudad densificada. “No es su defunción. La ciudades cambiarán como han cambiado a lo largo de la historia”, sostiene Bruce Katz, director y fundador de Nowak Metro Finance Lab en la Universidad de Drexel.

“Lo que se requiere es un nuevo modelo de negocios y de instrumentos financieros para el tipo de instituciones que reclama la ciudad”, matiza. “La respuesta que demos tendrá un enorme efecto en cómo serán las ciudades en el futuro”, dice. Su teoría se centra en que aminorar la cercanía humana ha de conducir a unos usos mixtos –las ciudades más vulnerables son las que dependen de una industria– que determinarán qué negocios sobreviven y cuales prosperan.

“Muchos no sobrevivirán. Si queremos reclamar la ciudad, se ha de pensar en formar distritos de negocios y corredores comerciales que reemplacen a los establecimientos que no regresarán”.

Su propuesta consiste en utilizar lo que denomina “generadores para el Main Street” (calle principal), con apoyo económico del gobierno federal, de cara a facilitar servicios compartidos que abaraten costes y permitan, de una forma rápida, ocupar los escaparates vacíos y potenciar los sectores económicos que compensen la pérdida de otros.

“Las ciudades son complejas. Tienen capas y hemos de hacer de arqueólogos para entender esos diferentes estratos. Disponemos de grandes espacios pero me fijo más en lo granular. Trato cada vez más de concentrarme en las secuelas de esta crisis a partir de lo que es realmente la ciudad íntima, de vecindario, con diferentes usos y actividades que faciliten la recuperación psicológica y económica”, reitera Katz.

Joel Kotkin, de la Chapman University y director del Urban Reform Institute, tercia que la gente ya marchaba de las metrópolis –la Gran Manzana, Los Angeles, Chicago– antes del coronavirus. “En los medios no se explicaba porque no quieren oír hablar de esto. Puede ser conflictivo para las publicidad inmobiliaria”, asegura. Pero recuerda que las ciudades ya se asearon y perdieron población a primeros del siglo XX por el efecto de la gripe. “Manhattan se despobló, de 2,5 millones pasó a 1,5 millones. Esto sucedió en las principales ciudades, en Londres, en París. Los centros de esas urbes perdieron valor residencial porque tenían más habitantes y más posibilidades de contagio”, recalca. 

Periferia o más de lo mismo

Si unos creen que habrá un gran cambio, otros replican que “el sol volverá a salir”

“No es que las ciudades no hayan cambiado, sino que nos hemos hecho incondicionales de un modelo de ciudad, en particular Nueva York, que es muy vulnerable a las pandemias”. Esto lo achaca a una clase de urbanistas, a los que tilda de “fundamentalistas”, que “son adictos a la idea de densidad, contra más densidad y más transporte, mejor. Esa es una tarea de bobos y hay que replantearse el desarrollo”.

Sugiere que esta es la ocasión para estimular el crecimiento en la periferia y descentralizar las metrópolis. La tecnología permite el trabajo en casa e impulsa una proximidad de desplazamientos más propicia a la bicicleta que al metro. ¿Efecto? La vivienda sería más asequible, precisa.

Esta receta se aproxima al planteamiento de Nan Ellin, decana de Arquitectura y Planificación de la Universidad de Colorado. En su ciudad, en Denver, está realizando un proyecto para ocupar calles y desplegar zonas públicas con un importante peso de bares y restaurantes. “No queremos perder nuestro terreno público, sino que sea seguro”, indica. Si París estableció un moderno sistema de alcantarillas tras la epidemia de cólera y construyó las grandes avenidas, Ellin deduce que esa diversificación en ciudades de densidad media o baja resulta asumible mediante la innovación del teletrabajo.

“Después de una catástrofe, es previsible que el sol volverá a salir”, apostilla Thomas J. Campanella, profesor de planificación urbana en la Cornell University de Nueva York. “Las ciudades son una de las entidades más resistentes que ha forjado el hombre. En el periodo moderno, no hay ninguna gran ciudad que no haya vuelto”, afirma. 

“Las ciudades nos son inmutables a estas catástrofes ¿Nos da una oportunidad para corregir la desigualdad. Sí, ¿Cómo se puede hacer? No lo sé”, se cuestiona. 

Para Campanella, la ciudad hoy es un enfermo en recuperación, que va con su bolsa de fluidos y empieza a caminar poco a poco. 

“A corto plazo –pronostica– no habrá normalidad, pero con el tiempo llegaremos al 95% de antes”. Y prevé que mucha gente correrá por regresar a la oficina: “Somos criaturas sociales”.

Las ciudades nos son inmutables a estas catástrofes ¿Nos da una oportunidad para corregir la desigualdad. Sí, ¿Cómo se puede hacer? No lo sé”

THOMAS J. CAMPANELLA, PROFESOR DE PLANIFICACIÓN URBANA EN LA CORNELL UNIVERSITY DE NUEVA YORK

El importe medio prestado fue de 3.373 millones, la mitad que en febrero

La parálisis por el confinamiento que tuvo lugar la segunda quincena de marzo, con el inicio del estado de alarma, ha tenido un reflejo evidente en la firma de hipotecas. Según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en marzo fue de 26.382, un 26,8% menos que en el mes anterior, periodo precrisis, en el que se registraron 36.050 operaciones. En la comparación interanual, es decir, frente a marzo de 2019, las hipotecas cayeron un 14,6%, la mayor caída en seis meses.

El importe medio de las hipotecas de vivienda sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en marzo fue de 127.888 euros, un 27,4% menos que en febrero, pero un 1,6% más que un año antes.

Respecto al capital prestado para la adquisición de una vivienda, fue de 3.373 millones de euros, casi la mitad que el mes anterior, y un 13% menos que en marzo de 2019. 

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 2,56% y el plazo medio de 24 años. El 47,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a tipo variable y el 53,0% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,21% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,92% para las de tipo fijo.

Por Comunidades Autónomas, la mayor caída en el registro de nuevas hipotecas tuvo lugar en La Rioja, con un 44,3% menos frente a febrero. Le siguió Aragón, con el 39,5% menos; Baleares, con el 37,6% menos y Castilla y León, con el 35,6% menos. En la Comunidad de Madrid se constituyeron 4.417 hipotecas a lo largo del mes de marzo, un 33,1% menos. Cataluña sufrió una caída más tenue, del 22,9%, con 4.917 hipotecas. 

El INE apunta que, desde que comenzó el estado de alarma por el coronavirus, la atención diaria al público en los Registros de la Propiedad se ha hecho exclusivamente mediante correo electrónico o por vía telefónica de acuerdo con la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del 15 de marzo de 2020.